当前位置:首页>>常见问题

樊纲:房地产问题的背后究竟存在什么问题?

        樊纲,中国经济体制改革研究会副会长、 中国(深圳)综合开发研究院院长、北京大学汇丰商学院教授。

       今天我想谈一个大家关心的热门话题,也就是房地产市场和房价问题。对于这个问题社会上争议很多,有许多说法听起来“似是而非”。我想先回应一些“似是而非”却非常流行的说法,分析一下在房地产问题的背后究竟存在什么问题。

这一轮房地产的风波,最突出的现象是“两极分化”,少数特大城市加上若干人口集中的大城市房价飞涨,人们感觉很恐怖;与此同时,三、四线城市高喊要去库存,但房子卖不出去。

以前是特大城市泡沫涨了,其他中小城市也跟着涨,但是这次是一方面暴涨,另一方面却是下跌;一方面是供不应求,另一方面却是卖不出去,这是基本的事实。我们需要解释这是为什么?于是许多“似是而非”解释“为什么”的说法就来了。

第一种说法是货币太多了。中国的M2(货币)这么多,超过GDP多少多少倍,自然房价就要涨,这是一个“似是而非”的说法。当然,任何价格上涨都跟货币有些关系,但是反过来说,货币是一般等价物,它可以交易任何东西,即所谓的大水漫灌,水可以流到任何一个缝隙里去,可以流到任何一个市场上去。

可是,这次货币怎么没有流到猪肉市场上去?怎么没流到食品市场上去?蔬菜市场上出现了“蒜你狠”、“豆你玩”、“姜你军”,货币怎么没到这些上去呢?怎么没到股市上去呢?货币是跑到楼市上来了,为什么没去二、三线城市,而只是集中在大城市?货币总是和价格有关系,任何价格涨了后面都有货币因素,但是用货币这个一般等价物,无法解释某些市场上的特殊现象。

相对比较历史上的货币总量,并不是最多的,尽管比例在提高,杠杆在加大,但是现在每年M2的增长速度是10%、11%,而以前很长时间都在18%、19%。说钱多了,这是一个并不能解释问题的说法。

第二种说法是“土地贵”。大家都听说过房价贵是因为地价贵,特别是房地产商特别爱说,地价比现在的房价都贵了,将来房价一定更贵,赶紧买房吧。这种说法为什么似是而非?一般来看,土地在前,房子在后,土价贵自然房价贵,因果关系好像挺明显。

但是我要问问房地产商们,楼价贵不是你们拍出来的吗?你为什么敢拍这个价?各地都在限楼价,即使是不能超过楼价,大家还是举牌往上拍,结果就竞拍出了“地王”。地价是个派生价格,最终的产品还是房价,你预计未来的房价比现在的房价还要高,所以你才敢现在把地价拍得更高。

有的房地产商说我的预计错了,当时预测房价还要涨,现在政策变了,结果出问题了。我说就是因为你预计错误,没有预期到政府见到这个情况会采取措施。政府不可能看着这个泡沫不断鼓起来,最后崩盘,导致全国性的大危机。因为你没有预计到政府会改变政策,当时拍了那么高的地价,将来卖不出那么高价的房子,原因只能怪你预期出现了错误。

1998年的香港,危机来了房价跌了50%,楼没有卖出去就是房产商的损失。楼价高不高取决于很多因素,而楼价下跌了,你当时已经付的高价地钱也没有人退给你。老百姓悲惨的是欠银行的按揭贷款,房产价格还不如债务总额高,就成了负产阶级。这属于泡沫产生之后的问题,都属于预期错误的问题。

然,政府在土地问题上存在很大的问题,我想在后面着重讲这个的问题。这里我首先要说的是,现在最流行的两个说法,都解释不了目前楼市的价格问题。


友情链接:广东无忧云网络科技有限公司  陕西尚荣广告标识工程有限公司  苏州城巨劳务服务有限公司  湖北星球家俱装饰集团有限公司  苏州工业园区三联游艇五金总厂  深圳市金亿合物流有限公司  国康健康生活网  上海强泰塑胶制品有限公司  启威机电技术网  新疆东升诚为健康管理有限公司  魅点百科网  深圳市润宇教育服务有限公司  宁波市云库存科技有限责任公司  老哈自媒体网络营销知识站  珠海科分科技有限公司  思奇自媒体网  骏泰网  大连金普新区附大中医医院  海南心服网络科技有限公司  齐胜生活网  湖南好方案传媒有限公司  武汉衡瑞称重设备有限公司  张家港保税区纺织原料市场  华安财务网  和县鹏友信息科技有限公司  任丘文华自媒体网  宿迁市栋林水蛭养殖农民专业合作社  九天云网络营销网  盛达盐业自媒体网  德鲁亚自媒体网  德力克资料网  盖州市陈屯镇小东苗木经销处  滕际测绘组  好孕助手  深圳市佳尔能电子有限公司  易脉信息网  广州盈广自媒体网  多摩联合设计网  安徽特产网  山东远达船舶股份有限公司  华油荣德学习资料网  中都创新网  海天机械资料网  弘鼎财税网  宁波智达媒体网  云泉汇旅游网  找军师财税网  深圳市弘祺泰贸易有限公司  七视野文化传媒网  华宇橡胶自媒体网  仁源自媒体网  德州新欧空调设备有限公司  自我选择自媒体网  智慧绿谷网  漫磨时光网