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经参头版:坚守房地产调控底线“纾困不刺激”

  受新冠肺炎疫情影响,房地产市场受到明显冲击,投资、销售、融资等多个指标出现较大幅度下滑。为缓解疫情对房地产市场的冲击,近期地方政府陆续出台临时性支持政策,部分政策因被质疑调控“松绑”最终以“一日游”落幕。

 

受新冠肺炎疫情影响,房地产市场受到明显冲击,投资、销售、融资等多个指标出现较大幅度下滑。为缓解疫情对房地产市场的冲击,近期地方政府陆续出台临时性支持政策,部分政策因被质疑调控“松绑”最终以“一日游”落幕。

一时间,地方会否再启房地产刺激经济?房企资金恶化会否引发财务风险?……成为各方关注的焦点。

多位业内专家指出,“房住不炒”的定位不能因疫情而改变,应以“稳地价、稳房价、稳预期”为宗旨,加速构建完善房地产调控的长效机制,保持房地产市场平稳运行。专家建议,一方面,要有序推进复工复产,鼓励并支持房企主动应对,化解交房逾期、资金紧张等潜在风险。另一方面,应围绕老旧小区改造等方面形成投资着力点,对冲固定资产投资下滑,精准发挥房地产行业经济“稳压器”的作用。

房地产市场潜在风险值得警惕

突如其来的疫情,对中国经济产生了冲击,房地产行业也受到了较大的影响,投资、销售、拿地等均出现较大幅度下滑。国家统计局3月16日公布的数据显示,1至2月份,全国房地产开发投资10115亿元,同比下降16.3%。其中,住宅投资下降16.0%。房地产开发企业土地购置面积1092万平方米,同比下降29.3%;土地成交价款440亿元,下降36.2%。

与此同时,1至2月份,商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%。其中,住宅销售面积下降39.2%,办公楼销售面积下降48.4%,商业营业用房销售面积下降46.0%。商品房销售额8203亿元,下降35.9%。

数据显示,受疫情期间多地售楼处被迫暂停销售活动影响,27个重点城市整体成交240万平方米,环比降幅高达83%,同比下滑77%。企业方面,2月全国百强房企全口径销售金额3256亿元,同比减少37.7%,超八成房企单月业绩同比下滑。

楼市成交的大幅度下滑,给房地产市场带来了潜在风险。首当其冲的就是销售回款的不及时将导致行业财务风险剧增。数据显示,2019年,销售回款在房地产开发企业实际到位资金中的占比达到49.62%的历史高位,总计88640亿元。与此同时,由于严厉的融资限制,2019年国内贷款占比仅为14.13%,为历史最低点。

3月6日,上海清算所披露文件显示,新华联控股(3.510,0.07,2.03%)成为首个受疫情影响而出现债务违约的房企。数据显示,2019年房企信用债发行总额5909.1亿元,而2020年将到期的信用债总额为7468.6亿元。

业内人士指出,不仅是融资能力相对较弱的中小型房企,部分龙头企业也难免面临现金流压力及债务违约风险。事实上,为了缓解资金紧张局面,房地产企业正纷纷加大融资力度。

Wind数据显示,今年前两个月,国内房企债券融资2484亿元,同比上升36%。一些房企还通过发行短期融资券来缓解现金流紧张局面,截至3月6日,房企今年发行包含一般短期融资券、超短期融资债券在内的短期融资券产品共计37只,金额为254.50亿元,大致相当于去年全年的三分之一。

其次,房地产开发投资大幅下滑可能造成后续供需失衡。受销售低迷影响,2月份全国土地市场供应和成交量双双环比下降。数据显示,2020年2月,全国土地出让金共计2400亿,环比1月的3700亿下降35%。除一线城市成交量有所上涨外,二三线城市的成交量均较上月减少约50%。

再次,房地产市场还面临疫情中断返乡置业,三四线城市市场风险加剧的挑战。此外,疫情还造成部分已出让土地延期交付,部分房地产项目不能按期开工、竣工。开发建设停滞导致的项目面临延期交付等风险也值得高度警惕。

房地产市场当前面临的短期风险是客观存在的,要正视并防范化解这些潜在风险。实际上,近一段时间以来,全国已有多地出台了涉及房地产调控的相关政策,主要以降低房地产企业经营压力为主,包括减轻企业缴纳税费压力、适度降低预售条件加快周转等措施。房企自身也正在积极转型,纷纷转变营销模式,开通商品房线上售楼平台,运用互联网平台的力量,发挥在线售楼平台优势。

精准发挥房地产业稳经济作用

作为经济重要组成部分,房地产行业的稳定对整个经济运行大局影响重大。当前,要在坚持“房住不炒”的总体基调和“稳地价、稳房价、稳预期”的目标下,客观分析新时期房地产行业在我国国民经济中的地位,在不将房地产作为经济刺激手段的前提下,精准发挥其稳经济的作用。

国家统计局统计数据显示,2月份,房地产开发景气指数为97.39。值得注意的是,景气指数100点是最合适的景气水平,95至105点之间为适度景气水平。

上海市人民政府参事盛松成指出,如果我国2020年一季度房地产投资增速下降15%,房地产投资下行造成的GDP增速下降将达0.06个百分点。此外,房地产业与国家统计局分类的42个行业均有不同程度的关联关系,房地产投资下行对上下游产业也将形成扰动。

这可以从一组数据中看出端倪,国家统计局2019年数据显示,全国房地产开发投资在固定资产投资几大领域中,保持了

毋庸置疑,“房住不炒”的定位,不会因为此次疫情而改变。发挥房地产对于稳定经济的作用,绝不是将房地产作为短期刺激手段。应当明确,当前给予房地产行业合理的必要的支持,本质上是从稳定中国经济的角度出发,基于“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控目标的考虑,在特殊时期对房地产行业进行的纾困性质的举措。纾困主要是要防止行业企业因经营困难、资金链断裂而出现大面积破产,导致房地产投资超预期下滑、市场供需失衡,形成系统性风险,进而对中国经济稳定形成冲击。

短期而言,业内人士指出,在化解财务风险方面,应当支持房地产业合理融资需求,允许部分受疫情影响较大的房地产企业延期还贷,加快贷款展期办理,为企业调整还款计划,不盲目抽贷、断贷、压贷,以缓解近期销售萎缩对房企资金链的冲击。在稳定地产投资方面,在保障建材供应、畅通物流运输的同时,要强化供给端的调控,合理适当地增加房地产市场的供给,并要保障地价的相对稳定。

从长远来看,关键还是要落实房地产长效调控机制。要坚持“稳”字当头,全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制,建立和完善政策协同、调控联动、监测预警、市场监管等房地产调控体制机制,防范化解房地产市场风险,保持房地产市场平稳运行。


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